Nors įstatymas labai aiškiai reglamentuoja, kaip daugiabučių gyventojai turės valdyti ir prižiūrėti šį savo nekilnojamąjį turtą, didžioji dauguma, ypač kaimiškojoje Lietuvos teritorijoje esančių daugiabučių gyventojų vis dar nepaiso reikalavimo įsteigti bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ar pasirinkti administratorių. Savivaldybės įpareigotos kontroliuoti šį procesą, kuris įvairiuose rajonuose vyksta labai nevienodais tempais.
Privalo pasirinkti valdymo formą
Kai prieš septynetą metų pirkau butą Jonavos r. Šveicarijos gyvenvietės aštuonbučiame name, pamenu kaimynų vardytus privalumus, tarp jų ir tai, jog surinkus parašus atsisakyta namo prižiūrėtojų, kad nebereikėtų mokėti jokių mokesčių. O kai ištinka vandentiekio ar bendros kanalizacijos bėda, kviečiami privatūs taisytojai, surenkami pinigai ir atsiskaitoma už paslaugas. Taip iki šiol ir gyvename – be oficialaus namo administratoriaus, be namų bendrijos ar kitokio juridinio statuso.
„Tokia situacija turės pasikeisti“, – sako Jonavos r. savivaldybės Turto skyriaus vedėja Jolita Gumaniukienė. – Ir ne tik Jonavos rajone. Tvarkomasi visoje Lietuvoje: vienur sparčiau, kitur lėčiau, nelygu konkrečios savivaldybės turimos pajėgos ir galimybės.“
2014 m. pakeitus Vietos savivaldos įstatymą, tais pačiais metais aplinkos ministro įsakymu patvirtinus daugiabučių namų valdymo priežiūros ir kontrolės vykdymo taisykles, atsirado konkretus reglamentavimas savivaldybėms, ką jos privalo daryti su tokiais teritorijoje esančiais namais.
Pasak pašnekovės, tai jokia naujiena – butų savininkus rūpintis bendro naudojimo objektais, t. y. daugiabučiais namais, įpareigoja LR Civilinis kodeksas: jo 4.83 str. 3 d. numatyta, kad „butų ir kitų patalpų savininkai, naudotojai bendro naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendro naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartis, arba šio kodekso 4.84 str. nustatyta tvarka parenka bendro naudojimo objekto administratorių. Beje, tame pačiame kodekse parašyta, kad visų tų valdytojų kontrolę vykdo savivaldybė.
Vadinasi, bet koks daugiabutis namas (toks, kuriame yra trys ir daugiau butų) privalo pasirinkti valdymo formą, vieną iš trijų: bendrija, jungtinės veiklos sutartis arba administratorius. Ir nesvarbu, kur tas daugiabutis – mieste, rajono centre ar kaimo vietovėje.
Pavadinimas – kitas, funkcijos – tos pačios
Praktiškai visose Lietuvos teritorijose, išskyrus didžiuosius miestus, vadinamųjų administratorių nepasirinksi – dažniausiai tai pačių savivaldybių įsteigtos įmonės, teikiančios komunalines paslaugas rajone. Jonavos atveju tokia funkcija atitenka UAB „Jonavos paslaugos“ – vieninteliam administratoriui, paskirtam savivaldybės. Tarp kitko, aiškėja perspektyvi niša potencialiam verslui: anot J. Gumaniukienės, jei rajone atsirastų daugiau fizinių ar juridinių asmenų, norinčių teikti daugiabučių namų administravimo paslaugas, kaip yra didžiuosiuose miestuose, jie būtų įrašyti į administratorių sąrašą ir tuomet konkretus namas jau galėtų rinktis. Bet kol kas rinktis nėra iš ko, o daugiabučio gyventojai turi galimybę apskritai išvengti administratoriaus: tereikia imtis iniciatyvos – arba steigti namo bendriją, arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį. Tiesą sakant, abi juridinės formos panašios, tik jungtinės veiklos sutarties variantas kiek paprastesnis: sudaroma sutartis, išrenkamas atsakingas žmogus. Tačiau jis turi atlikti tas pačias funkcijas, kurias atlieka ir bendrijos pirmininkas ar administratorius: užtikrinti namo techninę priežiūrą, lėšų kaupimą būsimam namo atnaujinimui, inžinerinių sistemų priežiūrą ir pan.
Beje, lėšų kaupimas daugiabučio reikmėms privalomas tapo neseniai, nuo 2015 m. vasaros. Ir iškart tapo atsakingu darbu – bent kartą per metus reikia pateikti veiklos ataskaitą, pasirašyti sutartis, dėl lėšų kaupimo tenka bendrauti su bankais, vykdant techninę statinių priežiūrą būtina pildyti specialius žurnalus ir t. t.
Jonavos rajono savivaldybės Turto skyriaus vedėjos nuomone, mažai tikėtina, kad tarp namo gyventojų atsiras norintis visa tai daryti šiaip sau, iš geros valios… Tai turi būti apmokamas darbas, kaip dabar mokama namų bendrijose pirmininkams ar paskirtam administratoriui, tad jungtinės veiklos sutartį pasirinkę gyventojai turėtų susitarti dar ir dėl atsilyginimo jų įgaliotam kaimynui.
Tikimasi gyventojų geranoriškumo
„Yra savivaldybių, kur daugiabučių namų kontrolė gerokai įsibėgėjusi, – pasakoja J. Gumaniukienė. – Kai kur veikia atskiros darbo grupės ar įsteigtos specialios tarnybos, tad ir nuveikta daugiau.“ Jonavos savivaldybėje šis procesas patikėtas Turto valdymo skyriaus vedėjai, papildomų lėšų neskirta, tad prireiks nemažai ir laiko, ir pastangų, kol rajone neliks daugiabučių be „statuso“.
Registrų centro duomenimis, Jonavos rajone yra 459 daugiabučiai. Išskyrus miestą ir daugiabučiais apstatytą Ruklą, kaimiškosiose seniūnijose yra 142 namai. Tik 29 iš jų paskirtas administratorius („Jonavos paslaugos“), dar 5 namai yra įregistravę jungtinės veiklos sutartis Registrų centre. Apie likusių 108 valdymą – jokių duomenų. „Tai, kad neregistruota Registrų centre, dar nereiškia, kad namas neturi jokios valdymo formos, – tikina J. Gumaniukienė. – Reikalavimas ją įregistruoti atsirado tik nuo 2012 m., tad teoriškai gali būti, jog namas turi bendriją ar jungtinės veiklos sutartį, tik neįregistravęs.“ Tačiau ir tai – pažeidimas, kurį reikės ištaisyti.
Jei namo valdymo forma neįregistruota Registrų centre, turimi įstatai neatitinka įstatymų reikalavimų, daugiabučiui bus duota laiko susitvarkyti. Tačiau jei savivaldybės reikalavimai bus ignoruojami, pagal Administracinių teisės pažeidimų kodeksą, namo gyventojų laukia įspėjimas ir baudos: nuo 57 iki 289 eurų, pakartotinai – nuo 115 iki 579 eurų. „Sumos nemenkos, tad manome, jog tokio stimulo pakaks susitvarkyti, – įsitikinusi J. Gumaniukienė. – O jei name nėra kam tuo užsiimti, žmonės gali susirinkimo būdu likviduoti savo bendriją ir kreiptis į savivaldybę, kad paskirtų administratorių, kuris viską darys tinkamai.“
Tačiau protokolų ir baudų bus griebiamasi gerokai vėliau, jei nepavyks rasti bendros kalbos su namo valdymo organais. Iš pradžių tikimasi daugiabučių gyventojų geranoriškumo ir supratingumo. „Niekas efektyviau nevaldys namo, nei patys savininkai, o žmonės turi suprasti, kad laikai, kai kažkas ateidavo ir sutvarkydavo, jau baigėsi – savo namu pasirūpinti jie turi patys.“
Būtent nuo Registrų centre neįregistruotų kaimo daugiabučių Jonavos rajono seniūnijose ir planuojama pradėti. „Kviesime gyventojus į susirinkimus, aiškinsime situaciją, duosime jiems laiko apsispręsti dėl jungtinės veiklos sutarčių sudarymo ar bendrijų įsteigimo. Tik tais atvejais, kai namo gyventojai patys nepriims jokio sprendimo, savivaldybė paskirs administratorių.“ Tai bus „Jonavos paslaugos“, ši bendrovė ir užsiims lėšų kaupimu, privalomų mokesčių surinkimu, namo technine priežiūra, eksploatavimo problemomis, o savivaldybė kontroliuos, ar tai daroma tinkamai, tirs gyventojų skundus, atliks kompleksinius patikrinimus ir pan.
Ir čia galima tapti apgavikų auka
Nebestebina Lietuvoje gausūs sukčiavimo išviliojant pinigus atvejai. Stebina tik apgavikų išradingumas ir originalios įžvalgos, kur tų pinigų dar galima rasti. Pasirodo, ir daugiabučių aptarnavimo sritis tam tinka. „Yra tokių gudručių, kurie į įstatymų pakeitimus sureaguoja greičiau nei savivaldybės ar valstybės institucijos, – pasakoja J. Gumaniukienė. – Pavyzdžiui, Jonavoje yra buvę atvejų, kai bendrijų pirmininkus telefonu suranda asmenys, prisistato savivaldybės tikrintojais ir gąsdina baudomis, vadovaudamiesi tomis pačiomis daugiabučių namų valdymo kontrolės ir priežiūros taisyklėmis.“ Įbauginę sankcijomis, gąsdintojai tuoj pat už sutartą sumą (apie 300 eurų) siūlo iš jų pirkti visą paketą „teisingų“ dokumentų, „teisingų“ įstatų, protokolų formų ir pan. Pasak Jonavos rajono savivaldybės Turto skyriaus vedėjos, nereikia skubėti rinkti pinigų iš bendrijos narių ir pirkti tokias brangias paslaugas: įstatus parengti ar atnaujinti pagal įstatymus nėra sunku ir patiems, tuo labiau kad savivaldybių tinklalapiuose nuolat skelbiama apie bendrijoms keliamus reikalavimus. O gąsdinimai bet kokios savivaldybės vardu – neteisėti. Niekas negali jokių dokumentų reikalauti, jokios kontrolės vykdyti ar tuo labiau bausti, tik konkrečios teritorijos savivalda, t. y. jos įgalioti darbuotojai, o ne iš svetur atvykę neaiškių firmų atstovai.
Gintarė VAICIEKAVIČIŪTĖ
„ŪP“ korespondentė
Autorės nuotrauka
